免责声明：野生分析师的随笔，切勿作为投资依据，一概胡言，绝不负责。回顾下过去的分析上次写房价分析是快两年前， 2021年11月，正写在纽村最高峰期，那时明确说了，“纽村接下来的几年，不适合投资”，然后房价应声而落，到2023年2月底部，纽村全国房价整体下降了17.6%，大城市更多，奥克兰，惠灵顿是 23%的降幅。来，图表下奥克兰人民的感受。那时对澳州的判断是 “适合投资”，因为相信了澳州储备银行行长的话：历史超低利息会持续到2024年， “The Reserve Bank governor has not ruled out an interest rate rise before 2024”，然后澳洲行长的承诺有效了半年，从2022年5月开始迅猛加息了。。。cash rate 现金率从0.1% 一路加到了 4.1%，一年里就创了13年新高。澳洲人感到利息很高了吧？看看旁边的纽村立即欣慰了。纽村从0.25% 一路加到了 5.5%，并且从2021年10月就开始加息了。大家从纽村现金率图表感受下。房贷利率比现金率要高3个百分点，所以纽村目前浮动房贷利率8.64%. 借款人全部为银行打工。当然，也怨不得澳洲行长，那时候也没人想到俄乌战争会开打，世界通胀猛于虎。不过整个来说，澳洲的房价还是挺坚挺的，这样加息的重压下，各大首府房价从最高到最低也没下降超过个位数，就又开始上涨回去了。墨尔本大概只有5%的降幅，现在基本又回去了。在过去2年这个不亏就是赚的乱世，也算是“适合投资“了。展望下将来的房价过去的已经过去，说说对将来的看法吧。大趋势已经写在标题里了：上涨。具体来说，目前就是正处在下一个上涨周期的开端。纽村土澳目前情况类似，就一起说了。为什么利息这么高还能涨呢？ 1) 房子供不应求。过去这一年纽澳的年度新移民数量都超预期的创了新高，而建筑商破产倒闭的规模跟数量也是创了记录，这使得本来就供不应求的房屋市场更紧张了，房屋空置率已经都在接近零的1%左右了，租金飙升，而且接下来的几年也不可能立即改善，如果不是更糟糕的话。因为移民还在继续涌进来，而破产的建筑公司们不会一夜复活，房子更不能几天就长出来。看看墨尔本房子的供应量就明白了。2023年的供应量已经快看不见了。 2) 失业率历史最低而工资平均涨幅在过去两年还不错。澳洲的失业率目前是3.7%，是有数据记录以来的历史低点。纽村一样。所以人们都有可以用来供房的收入。 3) 房价走低而人们手头首付增加。纽村自从房价走低开始，人们就开始观望，积蓄首付，而各大城市房价在显著下降之后开始平稳小幅回升，首次置业者已经开始进场，好赶在投资者之前。买方又开始怕错过了。并且他们是对的，挂牌量不仅比过去5年平均值低，还比去年这个大跌年都低。 4) 利息已在顶峰，信贷开始放松。目前纽村土澳都停止加息了，纽村还放宽了银行信贷标准。利空出尽是利好。目前预测是2024年要开始降息了。那么接下来2年都会是利息下降通道，一般房价在利息下降时上涨动力更足，毕竟借贷成本更低了。 5) 纽村独有的一点： 2023年10月14日就要大选决定下一个任期的执政党了。大概率国家党上台，那么其相应的房屋政策都是对房价有利的：缩短投资房交税持有时间从10年到2年（光这一条就能大大激活成交），房贷利息可以抵扣收入（不再打压投资），开放200万以上的房产给外国人购买（现在只能公民跟绿卡买房）。综合以上各点，已经有纽村独立分析师预测：纽村今年涨5%，明年10%，后年15%。这跟我想法一致。因为随着时间的推移，房源减少，租金上升，而新移民中绿卡增多，利息降低。你是新移民你怎么做？澳洲也是类似的情况。所以能撑过高息的房东们，大概率又会经历下一个上涨周期了，虽然不会像疫情期间那么戏剧性的暴涨，但会是一个更健康持久的上涨。再次免责声明：野生分析师的随笔，切勿作为投资依据，一概胡言，绝不负责。

就算知道房价要涨也没用，手里没钱，利息高企，生活成本高，工资涨幅小，只能远远观望。最终还是让现金买家和投资客赚了。

guangguang <a href="https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI3MDI3NTM0NQ==&mid=2247484540&idx=1&sn=e20441226e49936e8db584f931e75eed&chksm=ead2c202dda54b14fcdb526daa8fab7400f9a50a2a2d5829d196f5806f39b940ee680555c113&mpshare=1&srcid=0924Ss7glj7Rw9IKFbFV4QGz&sharer_shareinfo=86cea6a4fcf0bddd627adfb63272629c&sharer_shareinfo_first=7cf39e48c9b483659491637e3a726172&from=timeline&scene=2&subscene=1&sessionid=1695500012&clicktime=1695500359&enterid=1695500359&ascene=2&fasttmpl_type=0&fasttmpl_fullversion=6868010-en_US-zip&fasttmpl_flag=0&realreporttime=1695500359220&devicetype=android-29&version=28002656&nettype=WIFI&lang=en&countrycode=CN&exportkey=n_ChQIAhIQeja8HnPRJc0%2BOMKBtH3xhhLsAQIE97dBBAEAAAAAACw6J%2Begnv0AAAAOpnltbLcz9gKNyK89dVj0eh8%2B84DyFhAI8E6Vv6C6E7jEFlTNerM8A0I2foGLFz4TjjNQhflaoSmjjmsjGLL4yjNADCJXcqMJ9FHbAKYlKOPlqqzmVew9OZR%2FSwnBFpei2J5TS1DVBmFfgsTfMuJ8pUKopRxvr8WGgTegv94tjUlM3%2B6bSihNgw8dXI67%2F%2B%2BzOvRhejxuy4pOdOZWOZoLXucBRzrgkutVnBj2SSH7s5rDNd10OCtL6NZkeZXepdCd0ShXNYv%2BBVY6O%2BOUh%2FrD5NADCCjX&pass_ticket=WXHj3b3Nda348nQ%2F3X2%2B6XcWCSIzbGfWA1ShKNTEkobQUnGYlSkFIzW0AIlACe2v&wx_header=3" rel="ugc noopener nofollow" target="_blank" rel="ugc noopener nofollow" target="_blank">[微信公众号文章在此]

【房】写在纽澳房价再次上涨前

guangguang

[微信公众号文章在此]

纽村小白

只有自住房涨不涨的感觉跟自己影响也不大😂

jef

纽村小白只有自住房涨不涨的感觉跟自己影响也不大

北上广深买在山顶上的房奴们，也是这么安慰自己的。。。

纽国漂现在纽村的房价是一个阶段性的低谷

房贷利率4.x%，放开了限贷限购的北上房价都不见起色；23年全球经济独领风骚的美帝，一样房产交易缩量，价格也是涨跌不一。

纽村拿什么涨。。。

纽国漂

支持楼主的观点，现在纽村的房价是一个阶段性的低谷，清洗了部分投资客，真正的实力投资，都在逢低买入。钱，未来是越来越不值钱的。

Tom

香港都不炒房了，纽国小岛how to 上涨

mongo

写的挺好，我认为楼主对上涨幅度的预测过于乐观，总体趋势我觉得是对的，上涨，但涨得像楼主写的那么多太难

弓长

纽澳房价不妨参考加拿大房价走势，涨不上去，又不肯跌。

不想上班

现在双方都把赌注押在大选结果，卖房把国家党当成护河坝，买方认为这是最后一根稻草。现在就是看谁会赢

haka

没有超级利好救房产市场，未来五年加拿大澳大利亚新西兰都是萎靡不振的

guangguang

跟我的分析一致，四大会计所之一的立马威的最新报告
最新报告：未来18个月，墨尔本房价将飙涨17%！

青春作伴好还乡

我觉得很难说上涨，不跌就是胜利。原因无外乎全球经济不振，中国人购买能力降低，本地人偏右势力抬升开始排外造成了需求降低，还有严格的政府控制措施等等。

机会有三
一是海外购买限制取消
二是政府鼓励投资房产
三是取消高密度房计划

Pounamu

青春作伴好还乡还有利率见顶的超级利好

Pounamu

guangguang 野生分析师不野生

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