免责声明：野生分析师的随笔，切勿作为投资依据，一概胡言，绝不负责。
回顾下过去的分析
上次写房价分析是快两年前， 2021年11月，正写在纽村最高峰期， 那时明确说了，“纽村接下来的几年，不适合投资”，然后房价应声而落，到2023年2月底部，纽村全国房价整体下降了17.6%，大城市更多，奥克兰，惠灵顿 是 23%的降幅。来，图表下奥克兰人民的感受。
那时对澳州的判断是 “适合投资”，因为相信了澳州储备银行行长的话：历史超低利息会持续到2024年， “The Reserve Bank governor has not ruled out an interest rate rise before 2024”， 然后澳洲行长的承诺有效了半年，从2022年5月开始迅猛加息了。。。cash rate 现金率从0.1% 一路加到了 4.1%，一年里就创了13年新高。澳洲人感到利息很高了吧？看看旁边的纽村立即欣慰了。纽村从0.25% 一路加到了 5.5%，并且从2021年10月就开始加息了。大家从纽村现金率图表感受下。房贷利率比现金率要高3个百分点，所以纽村目前浮动房贷利率8.64%. 借款人全部为银行打工。
当然，也怨不得澳洲行长，那时候也没人想到俄乌战争会开打，世界通胀猛于虎。
不过整个来说，澳洲的房价还是挺坚挺的，这样加息的重压下，各大首府房价从最高到最低也没下降超过个位数，就又开始上涨回去了。墨尔本大概只有5%的降幅，现在基本又回去了。在过去2年这个不亏就是赚的乱世，也算是“适合投资“了。
展望下将来的房价
过去的已经过去，说说对将来的看法吧。大趋势已经写在标题里了：上涨。具体来说，目前就是正处在下一个上涨周期的开端。
纽村土澳目前情况类似，就一起说了。为什么利息这么高还能涨呢？
1) 房子供不应求。
过去这一年纽澳的年度新移民数量都超预期的创了新高，而建筑商破产倒闭的规模跟数量也是创了记录，这使得本来就供不应求的房屋市场更紧张了，房屋空置率已经都在接近零的1%左右了，租金飙升，而且接下来的几年也不可能立即改善，如果不是更糟糕的话。因为移民还在继续涌进来，而破产的建筑公司们不会一夜复活，房子更不能几天就长出来。看看墨尔本房子的供应量就明白了。2023年的供应量已经快看不见了。
2) 失业率历史最低而工资平均涨幅在过去两年还不错。澳洲的失业率目前是3.7%，是有数据记录以来的历史低点。纽村一样。所以人们都有可以用来供房的收入。
3) 房价走低而人们手头首付增加。纽村自从房价走低开始，人们就开始观望，积蓄首付，而各大城市房价在显著下降之后开始平稳小幅回升，首次置业者已经开始进场，好赶在投资者之前。买方又开始怕错过了。并且他们是对的，挂牌量不仅比过去5年平均值低，还比去年这个大跌年都低。
4) 利息已在顶峰，信贷开始放松。目前纽村土澳都停止加息了，纽村还放宽了银行信贷标准。利空出尽是利好。目前预测是2024年要开始降息了。那么接下来2年都会是利息下降通道，一般房价在利息下降时上涨动力更足，毕竟借贷成本更低了。
5) 纽村独有的一点： 2023年10月14日就要大选决定下一个任期的执政党了。大概率国家党上台，那么其相应的房屋政策都是对房价有利的：缩短投资房交税持有时间从10年到2年（光这一条就能大大激活成交）， 房贷利息可以抵扣收入（不再打压投资），开放200万以上的房产给外国人购买（现在只能公民跟绿卡买房）。
综合以上各点，已经有纽村独立分析师预测：纽村今年涨5%，明年10%，后年15%。这跟我想法一致。因为随着时间的推移，房源减少，租金上升，而新移民中绿卡增多，利息降低。你是新移民你怎么做？澳洲也是类似的情况。
所以能撑过高息的房东们， 大概率又会经历下一个上涨周期了，虽然不会像疫情期间那么戏剧性的暴涨，但会是一个更健康持久的上涨。
再次免责声明：野生分析师的随笔，切勿作为投资依据，一概胡言，绝不负责。
