今年7月国内集中爆发的业主宣布断供事件，令烂尾楼和房地产市场衰落再次成为社会焦点。这也让我想起了自己差点成为烂尾楼业主的吉隆坡买房经历。于是查询了一下国内现在的情况，再跟自己当年的吉隆坡经历对比下，随手写来。国内目前的情况 7月18日，位于上海的“易居研究院智库中心”发布了一份“2022年全国烂尾楼研究报告”。报告称，截至2022年7月16日，全国至少出现了271份停贷告知书，其中大部分发布于7月。来自河南、湖北、湖南等省份数量较多，但经济发达的长三角地区也有20多个楼盘的业主已经宣告停贷维权，其中上海市有7个，浙江杭州市有3个，江苏有13个。单从城市看，归属于郑州（32个楼盘）、西安、武汉等二线城市的数量比较多。报告还从房企分类的角度研究了这些停贷告知书，发现在涉及烂尾楼的楼盘中，大型房企至少占了一半。从时间角度来说，烂尾楼大部分是最近四年内认购的楼盘。那烂尾楼是怎么来的呢？比如上海市崇明区长兴岛“泰禾大城小院”项目，这个距离浦东十多分钟车程、靠近长江出海口的风水宝地长兴岛上的别墅与高层公寓项目原订2020年7月交付，却在2019年6月全面停工，已经购买该楼盘房产的2000余户业主曾多次到现场维权，但该项目至今仍未全面复工。业主们7月13日发出的强制停贷告知书指出了多家中国银行在为已售出房源购房人办理房贷过程中存在的多种违法违规行为，其中包括：建筑未封顶即违规发放贷款；将非监管银行账号预先打印在贷款协议上故意隐瞒而未尽到法定的对于格式合同的提醒注意义务；签订贷款协议时放款账号留空，购房人签字后银行再填写开发商提供的用来挪用预售资金的账号，以及签约后私自修改贷款合同中的放款账号并不通知贷款人。泰禾业主们的遭遇具有代表性，烂尾的根本原因是：房子没盖好，资金全拿走。国内期房一般是一签约买房就必须全额贷款，并开始照全额房贷还月供。往往全额还月供还了好几年才能拿到钥匙。这个跟其余国家很不同。一般国家期房，就我经历过的新马纽澳，不必一开始做好贷款，可以需要的时候在做，比如我去年10月买的澳洲的独立房子到现在都还没贷款，等开发商把整片土地基础设施都做好，每个单位的地契做下来，需要一手交地一手交钱的时候，我这穷人才需要贷款。贷款做好了之后，贷款按照房子建筑进度发放，贷款发放额度跟建筑进度都有明确的写在合同里，也必须符合当地国家规定。而因为贷款人还款只需还银行已经发放的那部分，所以一直到房子盖好才会真正开启全额月供，没拿钥匙前，每月还款额很少甚至没有。而之前在上海买期房的时候，我就很惊讶怎么一签合同没拿到钥匙就全额还月供了？被告知都这样，也就没深究了。现在想来必须感谢当年上海万科不烂尾之恩。当年的吉隆坡经历弹指一挥间，回到9年前。2013年坡县刮起了马来西亚风。在坡县的人们掀起了一股投资马来西亚的风潮。你就看看当年这无限光明的经济环境。国际上，天朝意气风发的一带一路鸣笛启航，新马均为天朝重要合作伙伴；新马两国间，亲密合作的新隆高铁规划日日捷报，坡县政府把高铁站的地面都已经搬迁准备好了，有钱有势的云顶集团已经先行在坡县高铁站核心点标下了酒店地块，高铁开通在即的既视感让人们简直都能听到高铁的轰鸣声了。再来看看马来西亚经济第一城兼首都的国际都市吉隆坡（KL, Kuala Lumpur) 当时的万丈光芒。吉隆坡是个多种族国际都市，近一半人口是华人。标志性建筑双子塔世界闻名。在璀璨都市的基础上，当时的耀眼规划简直闪瞎人眼。光吉隆坡的各个项目就是2300亿马币的投资，约为2013年人民币4600亿。对于想搭上经济发展东风的人们有着难以抗拒的吸引力。其实那时马来西亚房产对天朝人民也有很大吸引力，包括马六甲历史渊源，热带气候、美食佳肴、岛屿海滩、历史名胜等等这些适合华人的生活元素。尤其马来西亚有第二家园移民项目欢迎高质量的外来移民。再加上马来西亚房产都是永久产权。下面大概列一下重点，有兴趣的请自行开启自我查询功能。马来西亚房产和中国房产之区别马来西亚基本都是永久产权，只在靠近新加坡的一个小特区出现了99年的，其余都是永久。外国人可以贷款80%，首付20%。大多都是带装修交房。马来西亚和新加坡都是不出售车位的，买房子送车位。马来西亚没有建筑面积一说，都是按实际套内面识计算。按建筑进度付款。只有交房才会开启完全月供。外国人在马来西亚购房的税款 1、购买新房要交纳律师费、GST税等，大约占到了房款的5%左右，但很多开发商都把这些费用给代交了。 2、二手房转让要看年限收取个人所得税，根据最新2022年1月的规定，外国人买的话，5年以内转让要缴增值部分的30%，5年后缴纳增值部分的10%，而本土人买的话是3年内缴增值部分的30%，第4年缴增值部分的20%，第5年缴增值部分的15%，5年以上免税。 3、外国人在马来西亚买房有总房款限额，必须超过一定金额外国人才可以买，吉隆坡是100万马币（2013年人民币200万）起步。关于移民马来西亚2013年时的第二家园身份计划在马来西亚存50万马币就可以办理（2021年重启的第二家园是100万马币），第二家园身份和买不买房子没有一毛钱关系，买不买房不重要。拿到第二家园身份可以获得在马来西亚居住10年的居留权（2021年重启的第二家园是5年），可以在这里上学、就医。凭第二家园身份可以在马来西亚国家办理其它国家的签证（无须回国），目前对马来西亚免签的国家一共是158个，在马来西亚办理这些国家的签证比较快捷。马来西亚是英联邦国家，教育文凭在联邦内部容易得到认可，这是一个优势。办理了第二家园身份之后，满两年可以申请办理华侨身份，以华侨身份回国高考可以有一些分数减免。 https://malaysiaemploymentvisa.com/%E9%A9%AC%E6%9D%A5%E8%A5%BF%E4%BA%9A%E6%88%91%E7%9A%84%E7%AC%AC%E4%BA%8C%E5%AE%B6%E5%9B%AD%E8%AE%A1%E5%88%92/ 不过天朝人民主要投资挨着新加坡的新山，一来新山与新加坡只有一条长堤相隔，以为新山与新加坡是深圳与香港的关系，二来当时出海的房企扎堆在新山，对国内的宣传当然也就是新山。典型代表， “新加坡旁的”碧桂园。而我考虑的是吉隆坡，毕竟国际都市的核心地段公寓有出租出售潜力，作为投资不错。而新山本身并不是大都市，没有很多需求，虽然挨着新加坡，但毕竟是两个国家，每天的通关都是对耐心的考验，再加上海量的供应，将来出租出售都会是挑战。回头看，这个方向定得正确无比。尤其疫情这两年，新马锁国，别说出租，在新山买了房子自住的都完全过不去不能住，深刻明白这是两个国家，虽然对岸肉眼可见。那定调吉隆坡之后，具体买哪里呢？吉隆坡，我只去过一次旅游，自己又是个路痴，所以基本搞不清楚哪里是哪里。但是，我去过几个地标： A，曾经是世界第一高楼的双峰塔， B，世界第七高塔吉隆坡塔 KL TOWER。C，吉隆坡最大的购物中心 PAVILION。地图上看，这三个地方，围成一个等边三角形，A，B，C 互相距离为800米左右。这里可以说是整个吉隆坡，也是马来西亚的经济中心。谷歌地球上看，高楼林立，绝对的CBD。被马来西亚人称为金三角。晚上看着是这样的。而我考虑的那个楼盘在这个金三角形的 B 和 C 边的中间。直线距离，去双峰塔800米，去吉隆坡塔KL TOWER 400米，去购物圣地PAVILION 400米。周围４０多座办公楼围绕。白天人来人往，晚上闹中取静。离很热闹的商业区，夜生活区，以及吉隆坡塔下的公园，都只是步行几分钟的距离。绝佳的地点。永久的地契。不容置疑的高档住宅。一定租得出去。外国人可以贷款80%。贷款之后逐步放款直至收楼所产生的利息也由开发商出了，所以在收楼之前，没有月供。而有月供的时候，租金又进来了，可以抵月供。全装修＋全家具＋全家电交楼，收楼后前２年由开发商给与5%的租金年回报，不管单位是否真的出租出去了。购买新房要交纳的律师费，贷款费跟税等，全由开发商出了。此外，签约首付５％后，发展商付另外的５％。所以实际价格是签约价格的95%，而且自己只是出5%的钱就把房子买了。那么价格究竟是多少呢？我想买的13A楼（实际是14楼，但是照广东人习惯，编为13A）的一卧公寓价格是110万马币左右。单价是1467 PSF 即 15790 马币（2013年人民币31580）每平米。看一个地方新盘价格是否宰人，就要看附近相近的二手房价。一个典型例子就是现在银滩的二手房不超过5千一平米，而新房1万每平。与这个新盘对比的ST MARY，相隔5分钟的距离。第一期已经完工，发售价据说是800多PSF，当时挂出来卖的基本上是1200-1400PSF 要价。跟这个新盘价位相当。所以新盘价格没太多水分。再看当时的租金， ST MARY的租金，基本上是4.5PSF 到5.5PSF，假设将来这个楼盘保守租到5PSF，那租金回报也是4%以上了。跟查到的数据相符。后来梁志天设计的在城市中心的豪华公寓项目, 8 Conlay，均价带装修一平方人民币50000元左右，在购物中心PAVILION 东边400米，我买的楼盘在PAVILION 西边400米，两个楼盘在一条街上相隔800米。其实他那个位置还不算在金三角里面，因为PAVILION 以西才算，但是也是那个价，所以在吉隆坡也还是城市核心区的房子最贵。最重要的，开发商是新加坡著名发展商UEL，新加坡上市公司，在新加坡、中国都开发过超过10个以上的楼盘，这次是第一次进军马来西亚，选择做吉隆坡核心区高端公寓作为第一炮。期房作为图纸上的房子，开发商至关重要。马来西亚也是有烂尾楼的。选择一个好的开发商就是避开这个大坑的最好办法。以下是吉隆坡项目按建筑进度付款清单，可以看到列的非常细，甚至业主拿到钥匙了，开发商都不能拿到全款，只能拿到95%，还有5%分别在收楼后8个月跟24个月发放，以确保开发商维修2年内发现的任何房屋问题。以上所有都打动了我。就是没钱也想任性，买买买。只要贷款80%做的下来，实际自己只需要支付15%（5%签约时付，10%打好地基付）。汇率波动啥的，反正是那边的银行贷款，租金还月供，汇率完全自己对冲掉了。保险起见，先问了几家银行贷款的预批，最后选了能贷80%的HSBC Malaysia。利息4%左右浮动。贷款确定之后，就跟开发商签约买了。不管贷款合同，还是房子买卖合同，都是几十页的英文文件。合同里方方面面覆盖到了，房子买卖合同写明签约三年内交房，甚至还列明了，如果开发商逾期交楼，需要按签约价格以每年10%的罚金累积赔偿买主。哦，就是走个程序，符合规定，哪里可能逾期。贷款合同则写明三年之内需要放款。这更不是问题，三年房子都盖好了嘛。讲到合同，这个算是马来西亚的长处了：法律文件是英文的，完全看得懂。要是用马来文，那真是两眼一抹黑。而且合同规范，必须符合各项规定。对外国买主是友善而有保证的。 2013年3月签约了之后，就是愉快的等待建筑进度通知了，因为打好地基会需要交10%。高楼打地基需要时间。等了一年，到2014年3月，买房的DTZ中介通知我3月底前会交打好地基的款。但是被放鸽子了，我等到6月底也没等到地基打好的通知。写邮件去问，说是第三季度会通知。再等到9月底，第二次被放鸽子，始终没有地基打好的通知。再写邮件去问DTZ就没回音了。=_=! 这。。。人生中第一次开始思考 “烂尾楼”这个词。好在这个项目是新加坡发展商，除了去打横幅维权方便这个优点外，就是查询起来方便。开发商公司网页上列了这个项目，还有项目负责人邮件地址，我就跳开中介给开发商写邮件去询问项目情况，直接跟这个楼盘的项目负责人邮件沟通。她很快回复说，地基会在2014年底完成，交钱通知会是2015年第一季度。嗯嗯。一切都在掌握中。但是，果然，你猜中了，我等到2015年3月底，没有任何通知。跟另外几家买了这个楼盘的新加坡买家一沟通，有过去吉隆坡看进度的买家说现场还是一个大洞！完全没有在施工。啊？！这，这，难道我买到了传说中的 “烂尾楼”？几个业主联合起来在5月又写邮件去问项目情况。这次项目经理承认因为施工方的问题，项目延迟了。正在尽量解决。有新的进展会通知我们。呃，就这样，等到了9月。项目经理通知我们换掉了施工方，施工继续了。终于12月初，我收到了地基打好，验收通过，请付款10%的通知。距离原来合同写好的打好地基时间延迟了1年8个月。不过总算看是回到正轨了。但是我还应该继续相信他们，交款买下去吗？本来合同说明3个月之后就交楼的，现在只打了个地基。通过沟通，项目经理邮件说明新的交楼时间定在2017年3季度。之前承诺的所有优惠都继续有效。如果我现在不想买了，全额退回之前交的钱。如果继续购买，超出合同的交楼延迟会按合同价10%每年赔偿。我想了想，目前最大问题是贷款必须签约后3年内发放，也就是下一次交款15%，房子结构盖好的时候，必须得在2016年4月之前，否则贷款就没了。这要是不解决，就不能继续买了。于是先跟银行去联系告知情况，确认能把有效期延长到需要的时间。收到银行确定答复之后，还是决定继续了，交了10%的钱。之后应该就没事了吧。 2016年8月突然收到开发商通知说银行没有放款，尽管我已经签了同意银行放款的文件。被告知开发商指定律师正在处理中。10月又跟银行以及律师确认OK。但是，人生就是这么多但是，11月3日居然收到开发商律师发来的中止合约的通知，理由是没有收到银行放款，已经欠款超过3个月了。啊？我以为早放款了啊。谁能告诉我，这究竟是为什么。赶紧跟银行，律师，开发商，一通电话电邮交流操作，终于在开发商给的最后期限，11月30日放款了。你说英语好，包括书写跟口语，多么重要。这过程里学会了多少建筑相关专业词汇，包括工程跟法律的。银行都开始放款了，之后就是银行跟着进度查看证书，按进度放款了，应该没事了。嗯，这次稳了。没想到2个月后，我看到了开发商要被收购的新闻。这会不会影响我买的楼盘？难道是资金紧张了？被这个项目培训得高度警觉的我马上去问项目经理，回复是即使被收购了，也不影响项目进度。但愿吧。之后有别的业主过去吉隆坡出差的时候去查看过几次，房子看着进度不错。大家都怕又停工。最后，啊，终于，在2017年8月31日收到了拿钥匙通知邮件。9月过去收楼拿钥匙，站在阳台看到吉隆坡塔上飘下来的颜色绚丽的朵朵跳伞伞花，觉得总算没有白等。房子里的装修家具家电也都检查了，有一点问题都可以换新的。最没想到的是开发商照合同算下来赔偿了我们接近房价18%的现金，比原来想的还多些，这都超过我们付给开发商的15%了。开发商也如期开始照房价5%每年付租金给我们。那天我们一起去收楼的这几个业主都很开心。没烂尾还倒赚了开发商一把，想想还是因为一开始选对了有诚信的开发商，并且有相应的合同文件保护，才有最后的幸福结局happy ending。一个有着公平合约的经商环境是商业的基础，马来西亚至少在房屋买卖这方面做的是不错的。那么happy了多久呢？到现在也还觉得不错。房子一直都有稳定出租。当然，这也是因为我买房一般都做好买在顶的心理准备，算好有5年以上的持守能力。现在回头看，也确实差不多买在了顶。 =_=！ 2013年签约之后，2014年马国流年不利，由吉隆坡前往北京的马航MH370号班机失踪，到现在也没找到。之后马航居然又被乌东打下来一架飞机，元气大伤的马国招牌马航破产重组。2018年在5年一次大选的新政府上台后，高铁在一再推迟之后，马国新政府彻底取消了新隆高铁，赔了新加坡一个亿新元。疫情元年在2019年开启，到现在也没结束。这过去的9年马国也是不容易。我也就不指望房价能涨了。希望将来的马国国泰民安，经济发展，我们也能跟着喝点汤。

本来发在我的野生公众号，没活过12小时，就收到了下面的通知：关于公众号违规处理的通知你好，经审核，发现此公众号涉嫌违反相关法律法规和政策，违反《微信公众平台运营规范》，违规消息“【房】差点成为烂尾楼业主的吉隆坡买房记”已删除处理，请遵守规范，让我们共创健康绿色的运营环境。如有异议，可发起申诉。

【房】差点成为烂尾楼业主的吉隆坡买房记

rockycity

像lz这么高质量的分析如今的公众号不配😁

面包不说话

guangguang 微信不配有你这么好的文章。

guangguang

面包不说话谢谢各位，过奖了。现在言论真是文字狱。

面包不说话

guangguang 我的微信刚刚从封冻中解开，只不过就是转发了我国内朋友家几十天封控的一些现象，就被微信直接frozen了，现在我在微信上什么都不敢说，大气都不敢出，再封禁就是永久封禁，微信上那么多东西，承受不起永久

站长

点赞楼主

站长

guangguang 我已经把看新西兰公众微信号删掉半年多了，很舒适。

为什么删除，就是因为搞不清楚文章到底哪里违规了，说删除就删除，说禁止就禁止。你想要流量？没问题，去写那种很low b的文章吧…

再说了，这两年，劣币驱逐良币，微信公众号大不如前，也没必要去费心费力不讨好好了。

guangguang

站长不能同意更多。他人笑我被删文，我笑他人看不穿；只闻歌舞生平乐，不见惊涛骇浪危。

面包不说话

站长怪不得搜索看新西兰微信号没有了，只能看到一个叫看看新西兰的，内容一看就不是站长写的

AliAli

guangguang 写的好呀

孤狼

面包不说话
国内有个水军大老板，每天要网民看啥，他会列个模板分发给各个小弟。但凡有人不按他的模板说话，就会被水军围攻，被后台删帖，因为管理员也是大boss的人。

guangguang

马来西亚新首相人选尘埃落定。希望联盟主席安华星期四下午5时零7分，在国家王宫宣誓就任马来西亚第10任首相。安华表明，提振国家经济、提升人民福祉是首要任务。他也表明，绝不同贪污妥协。安华强调，新组成的联合政府将专注于确保国家和经济稳定。“我们现在要把焦点放在经济，尽一切努力恢复人民的福祉，确保贫困和边缘族群获得保护。”
形容中国为“重要邻国”
被问到新政府将如何处理与中国的关系时，安华形容中国为“举足轻重”的“重要邻国”。他说，政府会优先加强与中国在贸易、投资和文化领域的关系，“不会保持现状”。安华也强调，马国与世界其他地区，包括美国、欧洲、印度和亚细安的关系同样重要。
---希望这位被打压了24年终于如愿的首相带领马来西亚做好经济。

坏小孩

guangguang

please correct me if I am wrong
我记得马拉西亚首相没有一位不贪污的（或、被人说贪污）

洪涛

马来西亚的情况也很复杂啊。

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