关于税率:是对盈利的征税,不管出租还是买卖,都是只对盈利征税。
关于汇率:现在澳币对新币在历史低点1:1。以前经常1:1.3.
关于房屋管理:交给当地中介就好了
澳大利亚(以下简称澳洲),新西兰 ,新加坡 买卖房子的费用
买房(澳洲):
land stamp duty: 13% of land price (大概是房屋全款的7%) 外国人;如果本地人(澳公民或者绿卡),5%.
律师费:1100(基本手续)+330 (外国人需要额外申请FIRB(Foreigner Investment Review Board)批准)
FIRB 申请费:6380,交给澳洲政府。只要是买空地盖房,一般都会批准。不能买现成盖好的房子。
没有中介费。中介应该是跟卖方收钱。
买房(新西兰):
no stamp duty at all.
律师费:1200左右。
3.坡籍,澳籍不需要申请 FIRB. 坡澳的绿卡需要申请。其余国籍不准购买。
- 没有中介费。中介应该是跟卖方收钱。
买房(新加坡):
stamp duty:23% 房屋全款(外国人);15%-18% 房屋全款(自己人,公民或绿卡,首套房免除).
律师费:2500左右。
任何国籍都可以购买。
没有中介费。中介应该是跟卖方收钱。
看起来新西兰更友好?错,因为卖的时候才会知道谁真正友好了。而且新西兰的大城市买不到少过90万的3卧室房子了,不管新旧,门槛高。
卖房(澳洲):
1.中介费 2%
- 律师费跟买差不多。
3.盈利税,如果有盈利差额。持有物业一年以上 12.5%, 否则25%。如果是自己的main home免税。住进去6个月就算main home,之后出租6年以内还是main home。
卖房(新西兰):
1.中介费 3%起 --- 贵,我上次卖房中介给了折扣都是超过3%。
- 律师费跟买差不多。
3.盈利税,如果有盈利差额。持有物业10年以内 39%!人生有多少个10年?如果是自己的main home免税, 但是一天都不可以出租,一个房间都不可以出租。
卖房(新加坡):
中介费 1.5-2%
律师费跟买差不多。
卖家税,按房屋全款增收:持有1年以内,12%;2年以内,8%;3年以内,4%;3年以上,免税
没有盈利税
出租开支(澳洲, 新西兰,新加坡)
以我在坡县,纽村的经验,房屋管理中介他们会去收租,检查,保证出租符合各项条件,各种开支从租金里扣除,收据都由他们保管,你基本只管收租即可。当然人家的时间跟管理是需要支付管理费的。每年报税之前,他们会给你一个清单报税。你非常省事。
开支主要是中介管理费,现在澳洲中介给我租金5%。比新西兰的便宜,新西兰10%,继续贵。叹气,我在新西兰没碰到愿意给我折扣的好中介。
新加坡一年合同半个月租金也就差不多是4%。
至于房屋修理,就看买的房子质量了。如果买到漏水房,可以跟重盖一样费钱。所以一定要保证房屋质量才买。房屋质量好,就没有什么维护修理开支。
下面的常年交费是不管自住还是出租都要交的
常年交费(澳洲):
一年的市镇管理费,地税,房屋保险,3000左右。
常年交费(新西兰):
一年的市镇管理费,地税,房屋保险,6000左右。是澳洲2倍。继续贵。😓。我简直不能相信新西兰工资是澳洲的70%而已。看消费感觉应该反过来。
常年交费(新加坡):
一年的小区管理费,房产税,房屋保险,8000左右。
出租抵税(澳洲):
银行贷款利息, 房屋的折旧费(新房有40年的折旧费)可以抵税,这些抵下来基本上就不用交税了,再加上维护开支, 常年交费以及中介管理费也都可以抵税。
出租抵税(新西兰):
银行贷款利息, 房屋的折旧费,这两个大头,都不可以抵税, 不可以, 不可以!为什么?你去问最近这项奇葩规则的制定者吧。维护开支, 常年交费 以及中介管理费可以抵税,这些小头抵下来还是需要交至少30%税。
出租抵税(新加坡):
银行贷款利息,维护开支, 常年交费以及中介管理费都可以抵税。
买卖出租这些,最关键还是找到靠谱的中介。
关于房价跟利息,政策,GDP的相关性
上篇中有谦虚好学的朋友问:是说在恶性通胀中房价不仅跑不赢通胀,还会下跌,跑赢的只有gdp高速增加的国家,对吗?
客气了,但是我认为这三个国家,坡县,土澳,纽村 都没有过恶性通货膨胀。
根据wiki: 恶性通货膨胀定义为一般物价水准每月上涨率超过50%的一种状况。这在管理得道的国家不会出现。
新西兰1972-1974的大涨,也有经济发展的因素,那三年每年的GDP增长分别是:21%,34%, 45%。对,你没看错,没有小数点的双位数增长。(data from https://www.macrotrends.net/countries/NZL/new-zealand/gdp-gross-domestic-product)
但是石油危机导致1975年GDP缩水,负增长。虽然隔年,1976年GDP就缓过来超过了1974,但是房价继续走低,因为 政府放松房屋建设管制允许多盖房 以及利息走高。1974年的历史高点一直到20多年后的1996年, 即97年亚洲金融泡泡破灭之前,才再次达到。所以从数据看,房价的上涨 跟 利息 政策 更有关系,而不是经济发展。纽村1981年的GDP是1971年的3倍,房价反而更便宜了。:)
再一个例子就是现在的covid19,各个国家GDP增长了吗?但是房价是自我放飞了,还是因为 银行超低的利息,政府的政策鼓励。到哪里,都还是得跟着当地的党走。
华人对房子的热情,在长期来看, 其实是非常理智务实的投资。毕竟土地不可再生。但是从历史看,进去的时间点 跟自己的持守力 也很重要。谁也不想一买就暴跌,银行追贷款,自己还没钱填跌掉的差价,看着银行收房子 或者 降价卖房子。这样的事情就发生在之前一个小区的邻居身上。2008年金融危机前买的期房,还没拿到就亏20万卖掉。
但是长期看,只要不过度借贷,能度过危机时候,土地总是增值的。之前邻居的房子如果拿到现在也翻倍了。
另外,我认为 投资房子而言,上车最重要,所以买你买得起的,有潜力的低洼地带,不论城市还是区域,上升幅度,百分比而言,往往不会比昂贵的成熟区低。但是本地人往往会嫌弃低洼区,就像SG local不喜欢西部一样,但是涨起来,不依local喜好而定。个人经验。
祝各位投资顺利。
PS: 这一篇也刚发在我的公众号,链接见此:
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI3MDI3NTM0NQ==&mid=2247484000&idx=1&sn=fb1c4a8c9770a68b954f6e0d1ad8ad71&chksm=ead2c41edda54d08a0d3abac3ebfce5c6fdc7f34114f1810cb428c4d9d0f3cd0a457e7c2fc87&token=482502704&lang=zh_CN#rd